作者 | 韩旭律师，北京市兆亿律师事务所资深律师、北京律师协会会员、中华全国律师协会会员。
来源 | （2024）京0108民初1***6号北京市海淀区人民法院民事判决书。
详情 | 兆亿胜诉案件——房屋租赁合同纠纷一案。
编号 | 文章编号：2024-086-009。
导读 | 本文约3448字，建议阅读时间为5-7分钟。
近期，北京市兆亿律师事务所收到胜诉民事判决书，此案件由本所韩旭、罗星梦律师代理原告，经依法审理，最终法院判决案涉合同过20年部分无效并返还案涉房屋。
重点： 案件起因
2002年2月10日，原告与被告签订了《长期出让房屋房屋使用权合同》，期限50年。
*据《中华人民共和国民法典》的规定，房屋租赁合同的期限最长为20年。
2022年原告以房屋租赁合同纠纷提起诉讼。
原一审曾经以涉嫌刑事犯罪为由驳回起诉，后二审裁定逆风翻盘，撤销一审裁定，指令实体审理。
*根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，二审法院在审理上诉案件时，如果发现一审法院的裁定在认定事实、适用法律或者程序上存在错误，可以依法撤销原裁定。同时，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》的相关规定，二审法院认为一审裁定错误的，可以裁定撤销原裁定，并指令一审法院重新审理。
2024年8月，实体审理过程中，最终判决合同超过20年部分无效，并判决返还案涉房屋。
重点： 案件思路
本案是因涉刑发回指令重审的案件，实体审理过程中，第一点是针对法庭上提出的新的刑事案件线索，主张与本案无关；第二点是性质为房屋租赁合同，超出了20年的法定最高租赁期限，因违反法律的强制性规定自2022年2月10日起为无效合同；第三点是综合双方证据，案涉合同是标准的出租人-承租人-次承租人的模式，原告要求被告返还房屋具备法律依据；第四点是按民事案件进行实体审理，原告收回房屋能够防止国有资产继续流失。
重点： 我所律师代理意见
本案中《长期出让房屋使用权合同》（下称案涉合同）性质为房屋租赁合同，超出了20年的法定最高租赁期限，因违反法律的强制性规定自2022年2月10日起为无效合同。
（一）案涉合同性质应为房屋租赁合同
案涉合同包括某院交付房屋、A公司支付款项、期限届满后A公司返还房屋、期限届满后A公司有优先承租权等条款；合同第一条介绍案涉房屋状况中明确载明“房产证编号：京房权证海国更字第00***号、租赁许可证编号（海）房租证第2******号”，而租赁许可证是2002年合同签订时国有房屋出租时要求必须具备的证件；合同中也多次提到承租、转租等字眼，案涉合同具备房屋租赁合同的要件，性质上应为房屋租赁合同。
（二）案涉房屋并不允许买卖
案涉房屋是国有产（自管产），性质为国有房屋，并不允许出让和买卖；案涉合同中也没有任何关于土地使用权和房屋权属变更的条款，合同定性只能为房屋租赁合同，而不是房屋买卖合同。
（三）案涉合同因超出20年的法定最高租赁期限而无效
案涉合同于2002年2月10日签订，截止2022年2月9日已满20年。民法典第705条明确规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。案涉合同自2002年2月10日起，即因违反了法律的强制性规定而为无效合同。
重点： 法院裁定
依照《中华人民共和国民法典》第一百五十六条、第一百五十七条，第七百零三条、第七百零五条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百三十九条之规定，判决如下：
一、确认原告与被告于2002年2月10日签订的《长期出让房屋使用权合同》中租赁期限超过二十年的部分（自2022年2月10日起至2052年2月9日止）无效；
二、被告于本判决生效之日起30日内将位于北京市某区某路**号某大厦第**、**层的房屋腾退交还给原告；
三、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付房屋占有使用费（以12.4万元为基数，按照每年12.4万元的标准计算，自2022年2月10日起至实际腾退之日止）；
四、原告于本判决生效之日起十日内退还被告租金372万元；
