作者 | 韩旭律师，北京市兆亿律师事务所资深律师、北京律师协会会员、中华全国律师协会会员。
来源 | （ 202*）京01**民初6*7**号民事判决书、（202*）京03民终4*5*号民事调解书。
详情 | 兆亿胜诉案件——房屋租赁合同纠纷一案。
编号 | 文章编号：2024-058-004。
导读 | 本文约3612字，建议阅读时间为5-7分钟。
近期，北京市兆亿律师事务所收到了民事调解书，本案由本所韩旭、展祥两位律师代理被告（反诉原告），该案经过一审、二审、最终通过反诉使迫使对方放弃多数诉讼请求，最终双方达成调解，由人民法院调解结案，当事人对此结果十分满意，两位律师为当事人避免了不必要的经济损失约250万元，维护了其合法权益。
重点： 案件起因
2018年11月12日，A公司与B公司签订了《商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》约定将某商铺（涉案房屋）租赁给B公司，该商铺位于某购物中心2层。
2019年3月，C公司（当事人公司，教育机构）与A公司、B公司三方签订了《权利义务转让协议》（该文件由A公司持有），C公司承继了B公司的全部权利与义务*，B公司退出合同关系。租赁时间为2019年3月1日至2025年2月28日，共计72个月。C公司向A公司缴纳了20万元的商铺履约保证金， C公司从2019年3月开始向A公司按季度缴纳租金，2019年11月，C公司向A公司缴纳了下一个季度的租金。（租期为2019年12月至2020年2月底）
2020年1月起，由于疫情及“双减”政策的影响，C公司向A公司提交的租金减免及变更经营项目和业务范围的申请均遭到拒绝，C公司无法进行店铺运营及创收。与此同时，A公司将C公司进行极端诉前保全，致使C公司账户被冻结，车辆等其他财产均无法正常使用，C公司彻底成为月入“0元户”。
2021年11月初C公司向A公司发出《解除合同通知书》，通知双方合同于2021年11月11日解除。期间，C公司多方筹借资金，向客户进行退费等善后工作，但A公司不仅拒绝协商，还对C公司的出入口进行恶意封闭，直至2021年12月23日，C公司才可以进入房屋内部进行清理、搬运公司物品。
A公司向法院提起诉讼，要求C公司支付2020年3月1日至2021年12月23日全部租金160余万元，并按照日千分之五向A公司支付违约金。A公司还进行“恶意”赔偿金索要，总额共计约320万元。
重点： 案件思路
本案中案涉合同事实上早已解除，A公司应该对疫情期间的租金依法进行减免，折抵或退还履约保证金，对过高的违约金依法予以减少。
重点： 我所律师代理意见
合同无继续履行基础，事实上已解除
C公司于2021年11月11日向A公司提出了解除合同通知书。
由于A公司一直拒不配合，导致C公司一直无法转运出用品。在双方合同履行过程中，C公司始终不存在恶意违约情形，A公司强行要求C公司继续履行合同对C公司显失公平，A公司拒绝解除合同也违反了诚信原则。由于过错并不在C公司，合同解除时间应从2021年11月11日起算。
违约金过高，明显高于国家约定标准
如果按照合同约定每日千分之五的计算标准，年利率已经高达180%。
该年利率远远超出法定标准。即便是A公司在2023年4月18日法庭谈话过程中提到每日万分之五的标准，年利率也达到18%，参照民间借贷司法解释的相关规定，仍然超出一年期贷款市场报价利率4倍，也就是15.4%的最高标准。
依据相关文件，租金应予适当减免
2020年初疫情的爆发，疫情属于不可抗力。
当时无论是最高法还是北京市，纷纷出台了《最高人民法院关于审理新冠肺炎疫情期间民事案件的指导意见》一、二、三；京政办发（2020）5号文；京政办发（2020）7号文；京政办发（2020）15号文等多个规定，对实际承租人的租金减免进行明确规定。
具体内容如下：
1.C公司属于教育培训机构，管理相较于其他行业更严，北京市教委、朝阳区教委也出台多个规定，让延缓开学不让学生聚集，直到2020年9月才正式开学，2020年8月在A公司的催促下C公司被迫将幼儿园开园。之后，马上就被投诉并被处理，事实上证明了根本无法正常开园办学，对该期间的租金应该适当减免。
2.A公司并不是案涉房屋产权方，是将自己承租的房屋转租给C公司，在A公司自己已经享受减免政策之后，对作为实际承租人的C公司在疫情期间的房租依法更应当应予减免。
20万元履约保证金应予退还、折抵
履约保证金应予以退还。
2023年4月18日的法庭谈话过程中，A公司对此也表示认可并同意进行折抵。
合同权利义务整体转让并非债务加入
A公司刻意隐瞒和藏匿了三方协议。三方协议书全部都在对方手中，以盖章名义拿走之后，就一直未予返还。
C公司成立后运营某幼儿园，对方出函都是写明幼儿园名称，证明对方对C公司是相对方是明知并认可的。本案并不符合债务加入的构成要件。
构成债务加入的要件是：
一、第三人与债务人有约定，第三人加入债务，与债务人共同承担债务；
二、第三人或者债务人通知债权人，或者向债权人表示，第三人愿意加入债务，与债务人共同承担债务；三、债权人同意，或者在合理期限内未明确表示拒绝。
而本案当中，C公司与B公司之间从无想要加入债务的约定，也从来没有向A公司履行过通知义务，A公司也从未出具过同意的书面材料，因此，本案并不符合债务加入的构成要件，而只是合同权利义务的整体转让，由C公司代B公司履行合同义务。
重点： 二审结果
1.C公司于2024年5月30日之前一次性向B公司支付717211.26元以解决本案纠纷；
2.如C公司未按照本调解协议按期、足额履行，则各双方均同意按照一审判决执行；
3.A公司于2024年5月30日前向一审法院申请解除C公司股东单某的银行账户、C公司银行账户、单某的车辆的保全措施；
二审受理费用20457元，减半收取10228.5元，由A公司与C公司共同承担。
上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。
本调解书经各方当事人签收后，即具备法律效力。
