作者 | 韩旭律师，北京市兆亿律师事务所资深律师、北京律师协会会员、中华全国律师协会会员。资料协助：陈春峥实习律师
来源 | （2024）京01民终1*3**号北京市第一中级人民法院民事判决书。
详情 | 兆亿胜诉案件——房屋租赁合同纠纷一案。
编号 | 文章编号：2025-008-003。
导读 | 本文约1914字，建议阅读时间为3-5分钟。
近期，兆亿律所收到了北京市第一中级人民法院的二审民事判决书，此案件由本所韩旭律师和罗星梦律师代理，一审判决租赁合同中租赁期限超过二十年的部分无效并要求支付占用房屋的使用费，二审最终维持原判。
重点： 案件起因
2002年2月10日，双方签订房屋租赁合同，将建筑面积9800平方米的办公科研用房以长期租赁的方式出租给上诉人，租赁期限为50年。后发现租赁期限过长，不符合法律规定，超过20年租赁期限的部分无效。
重点： 案件思路
在庭审中，上诉人主张该合同不单纯为房屋租赁合同，应为房屋转让合同，且上诉人为非实际占有使用人。韩旭律师和罗星梦律师从房屋租赁合同的性质、对方的转租行为、租赁合同的最长时效、合同的相对性等方面发表辩论意见，法院最终采纳了代理律师的全部意见，最终认定为房屋租赁合同关系，租赁期限超过二十年的部分无效并支付占用房屋的使用费，维持原判。
重点： 我所律师代理意见
根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。对超过20年租赁期限的部分，可主张无效，并主张超过部分占有使用费用。
其他关键要点：
（一）根据房屋租赁合同，双方为房屋租赁合同关系，非转让合同关系。
（二）针对上诉人提出的非实际使用人，需追加其他主体，可根据合同相对性，减少其他主体的加入，避免诉讼拖累，其转租行为与被上诉人无关。
重点： 仲裁结果
法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案合同约定被上诉人出让房屋使用权，**公司支付出让金，出让期间房屋的大修缮由被上诉人负责，出让期间被上诉人可以转移房产所有权给第三方。从上述合同权利义务内容来判断，涉案合同性质应为房屋租赁合同。一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。涉案房屋租赁合同于2002年2月10日签订，至今已超二十年。被上诉人作为出租人，基于合同无效的法律后果主张承租人腾退房屋，并要求承租人支付逾期腾房的房屋占有使用费，符合法律规定。承租人与次承租人之间的法律关系，可另行解决。
综上所述，上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
