作者 | 范裕妍律师，北京市兆亿律师事务所资深律师、北京律师协会会员、中华全国律师协会会员。资料协助：陈春峥实习律师。
来源 | （2024）京1*民初6***号北京市西城区人民法院民事裁定书。
详情 | 兆亿胜诉案件——排除妨害纠纷一案。
编号 | 文章编号：2024-099-011。
导读 | 本文约3111字，建议阅读时间为5-7分钟。
近期，北京市兆亿律师事务所收到了胜诉民事裁定书，此案件由本所范裕妍和王嵩律师代理被告一、陈思均、陈春峥（实习）律师代理被告二，经依法审理，生效裁定驳回原告起诉。为当事人挽回较大财产损失！
重点： 案件起因
2010年原告和其他十人购买涉案房屋，该房屋登记为十一人共同共有。
原告及其他共有权人不在北京生活，购房后委托王某代为管理该房屋。
2019年1月1日起，被告与王某协商，同意其在该房屋居住。双方达成口头协议：由被告自费对涉案房屋进行改造、装修后，被告可在此照看房屋、免费居住十年。
后被告花费巨资对该房屋进行开门装修改造等，使得该房屋的价值翻倍。
王某得知被告已将房屋装修完，拟将房屋收回。后被告拒绝，王某还多次寻衅滋事。在协商无果后，原告一人将被告起诉至法院。
重点： 案件思路
在庭审中，被告对原告的起诉理由和依据提出异议，代理律师从原告不具备本案主体资格、被告不是本案的适格被告、原告未提供充足证据证明被告二系案涉房屋占有人等进行抗辩。在民事裁定书中，法院采纳了代理人的意见，最终裁定驳回原告的起诉。
重点： 我所律师代理意见
依据《中华人民共和国民法典》第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
本案中案涉房屋由十一个人共同共有。按照《民法典》规定，处分共有的不动产或者作出重大修缮、变更性质或者用途的，应当经全体共同共有人同意。
原告仅为十一个共同共有人之一，无权要求被告向原告一人返还房屋以及向原告一人支付房租及逾期付款利息。
庭审中原告提供的证据12委托书，仅有六名房屋产权人授权，授权事项仅为就案涉房屋进行买卖交易（份额转让）相关授权，并无就房屋管理、租赁、包括起诉维权进行授权。
该授权委托书从产权人角度而言，并不完整，缺少其他五位共同共有人的授权；从授权事项角度而言，其并非本案原告起诉维权的有关授权；从授权对象角度而言，受托人也并非本案原告。
综上本案缺失必要共同诉讼人参与，原告没有获得合法有效的代为授权，因此本案中不具备原告主体资格，应由全体共同共有人作为本案原告。
重点： 法院裁定
依照《中华人民共和国民法典》第一百五十六条、第一百五十七条，第七百零三条、第七百零五条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百三十九条之规定，判决如下：
一、确认原告与被告于2002年2月10日签订的《长期出让房屋使用权合同》中租赁期限超过二十年的部分（自2022年2月10日起至2052年2月9日止）无效；
二、被告于本判决生效之日起30日内将位于北京市某区某路**号某大厦第**、**层的房屋腾退交还给原告；
三、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付房屋占有使用费（以12.4万元为基数，按照每年12.4万元的标准计算，自2022年2月10日起至实际腾退之日止）；
四、原告于本判决生效之日起十日内退还被告租金372万元；
